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楼市的天,说变就变了

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盱眙论坛 发表于 2021-10-24 14:27:18 | 显示全部楼层 |阅读模式 <
盱眙论坛
2021-10-24 14:27:18 246818 0 看全部
2前,邓大欢和一位盱眙业内操盘手好友交流项目热销的原因,印象最深是他狡黠的回答:
踩对点儿了。踩对点儿,在那两年是指顺应大势、跟对节奏、抓住窗口期的成功出货。营销的价值,在于对市场动态的洞察、行情走势的预判、客户需求的精研、竞品策略的跟进、对地产周期的深谙,无一不是营销专业度的体现、头脑激荡的营销智慧、企业决策的重要基础,决定着项目的开盘成败。显然,彼营销本事,似乎已经不合时宜,不再适合正在经历集中供地的此当下,地产行情、市场发生着太复杂的变化、更多的不确定性。2021年的冬天似乎提早到来,寒意瑟瑟,只是不知预示着早春的到来,还是更长凛冬的开始。1、市场走势断崖式下行。今年上半年,全国的新房市场表现相对良好,但在6月底各房企的半年业绩催收后,伴随着二手市场的日渐颓势影响,7月新房市场开始下探,没有金九银十,反而是9月出现了市场断崖式下行,直接进入铜铁不如的冷冬。从今年盱眙的销售网签数据看,似乎还要更严重些。因为盱眙不是从6月开始销量微缩,而是从2月份开始,就逐月下滑,最低的一个月,只网签了:232套。哪怕是黄金9月,剔除乡镇安置房和恒大的工抵网签,也就剩300套上下了。2、行业内爆雷事件不断。全国最大的五家开发商中,有一家已经爆雷,还有一家的风险也很高;最大的五十家开发商中,至少有十家已经明确发出了预警信息。每一家开发商背后,都是大批瑟瑟发抖的购房者,买房俨然成了轮盘赌游戏。一个不小心,就不仅失去了房子,也失去了毕生积蓄。房子本来是提供安全感的,没想到却成了恐惧的源头。邓大欢曾提了一个问题:地方政府一堆负债,开发商也一屁股债。我也一屁股债,钱到哪里去了?3、调控节奏是否出现缓和。关于近期的一些领导讲话啊,行业会议啊,怎么看起来都像是安抚,如婴儿的塑料奶嘴,再吮吸,也没有乳汁。国家的态度其实很明确:房子还是要回归到居住属性,也没有什么大而不倒,一鲸落万物生。不过政策的分级把控、张弛有度,或值得探讨。4、本轮集中土拍的遇冷。近几个月,众多一、二、三线城市的土拍延期或流拍,就连北京、杭州这些风向标的城市,也都出现了土地无人问津的情况。2021年9月19日,盱眙自然资源和规划局以挂牌形式出让5幅经营性用地,本该10月21日是土拍尘埃落地的日子,但是在10月19日,国有土地网上交易系统已经找不到其中的四块了,究其原因,最大可能是:没有房企报名竞拍。这放在今年8月份,是不能想象的事情。毕竟在8月3日那一天,水木清华一西、一北两个地块可是被房企抢得头破血流,溢价率达到51%和77%!然而仅时隔两个月,再推出土地,已经没人要了。雕栏玉砌应由在,只是朱颜改。房企企业打消侥幸心态、甚至放弃参与土拍。无论土地的底价成交还是延后,对市场各方主体必会产生不同程度的负面影响,观望情绪加重,稳预期确是一个更复杂的命题。5、我们先看看目前共性的楼市现象:售楼处人气不高、来访开始变低,且有效转化低、成交缓慢。影响客户决策的原因变得更复杂,归根结底,是市场供求结构发生了细微变化:
  • 供量的同步与同质化。一方面,新增供应同时放量,以改善产品为主,且同质化项目较多,客户选择余地放大;另一方面,刚需供量进一步减少,而刚需的成交速度要远高于改善。就拿盱眙来说,2019年新增供应量约110万方,2010年新增供应约175万方,而2021你那仅上半年就供应了约55万方。而另一方面,盱眙的年成交量大约在80万方左右,同时目前盱眙存量商品房就算刨除恒几百套的工抵查封房后,也大概有5500套,是目前整个淮安市三县四区中最高的。
  • 客户的更买方立场。选择多了,项目太多,真的不知道怎么选。大欢花了一天时间转了转各家楼盘后,问了一个非常深邃的问题,A项目和B项目不同区域、不同产品形态,为啥一个价、啥逻辑、是不是先放弃。
  • 来自舆论评判的多重影响。尤其对改善客户,购房预期发生了很大的变化:本身就没那么急,不是买哪一个项目,而是买不买的问题。凡事缓则更圆,那就暂缓出手。而很多客户存在置换升级的情况,如果二手房卖不出去,就没有资金资格,延迟新房购买的决策也是情理之中。
  • 供求双方的微妙变化,传递着我热你冷的不对等情绪,情绪易传导,如不能趁热打铁,只能更凉凉。客户不出手、延迟购买决策成为营销急不得的痛。

  • 价格出现较大幅度的松动。今年国庆,在恒大已经躺平的情况下,新城和碧桂园率先发动了降价。而当前楼市就像一个剧场,当前排观众站起来的时候,后排观众也不得不这样做。当盱眙的新城扛起降价的大旗后,很快,盱盱眙其他的楼盘,都开始推出特价房、工抵房、总裁特批房等,开始跟上了新城的步伐,加入降价大军,价格战开始硝烟四起。有些城市地方政府,发发文不再是禁止房价上涨,而是“不能明显低于市场价销售”,禁止降价扰乱市场了。

在这里,大欢有一点实在是想不通:这【市场价】,到底是由市场决定的还是?然而作为商人来说,正常情况逻辑下,是没有愿意主动降价的。这些“限跌令”的背后,是嗷嗷待哺的地产商为了活下去。前几天看了一个报告,是贝壳研究院联合空白研究院出的。报告中说,中国的房价上涨不是线性的,而是“爬楼梯式”上涨。他们没说出来的话是,这是人为操纵的。这份报告显示,我国的居民杠杆率,从2015年40%,提升到2020年60%:那份报告还说,从1998年房改以来的20余年间,我国一共销售了1.7亿套住房。其中有超过40%的新房:是在过去五年完成的。过去五年,每1000个城镇人口中,就用16人买过新房。横向对比一下,就知道这个数字多么恐怖,德国历史上最高峰时期,千人购房量也只有5。中国人几乎是用五年时间,彻底解决了房子的短缺问题。但遗留下的隐患,可能五年也消化不完。电影《地道战》中有这样一个镜头,老村长牺牲前传达上级指示:往后的形势会更加困难,区委指示:叫我们村自为战坚持斗争,一定要坚持,坚持就是胜利!现在,老村长这句话用在当前形势下,尤其恰当不过。
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